王青宏

谢仲娟

欧金辉

对于普通市民而言，买房是大宗消费，有的家庭甚至要倾囊而出；与此同时，由于一手房买卖主要是商品房预售，很多问题直到收楼时才能发现；有的问题一旦出现甚至无法补救。那么，购房者在买房前应该做足哪些准备？在签合同时要如何规避风险？一旦收楼时发现问题，又该如何维权？南都记者就市民关注的几大买房热点问题，邀请业内人士给出专业意见。

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房屋质量问题为何越来越多？

南都：在你们日常所接触的案例中，比较常见的房屋问题有哪些？近年来中山房价越来越高，但是房屋质量似乎并没有相应更优，如何解释这种现象？

谢仲娟：现在比较常见的是房屋质量问题，这一类问题通常是可以改善的。比如不带装修的楼盘，会出现漏水、墙体不平，结构跟板房不一致，或者赠送面积处理与样板房不一样等。带装修的楼盘最常见就是空鼓、漏水的问题；还有，收楼时屋内装修材料、家电的品牌，跟样板房看到的品牌不一致。

我认为更严重的反而不是质量问题，而是实地收房时，发现周围的景观存在不利因素。比如楼盘周围有高压线、坟场、垃圾站，这些情况严重影响居住感受，而且是很难更正的，影响也是长期的。不过这种情况不常见，只存在个别楼盘，不会广泛出现。

王青宏：洗手间、空调外机台面防水不行，木地板发霉，敲开房门发现里面有白蚂蚁，阳台插线板藏在管道后面无法使用，甚至收楼时瓷砖脱落砸伤人……各种奇葩案例我都碰到过。住宅进入全装修时代，加上前几年中山的楼市是卖方市场，很多购房者实际上是在买图纸、买楼花，并没有对小区周边环境，甚至自己购买的那一套房进行充分了解就已经签合同，未来几年收楼的房屋出现质量问题预计会越来越多。

从主观上讲，开发商也想追求品质，毕竟房屋出现质量问题，影响口碑，对长远发展是不利的。但是在实际过程中，工程经过层层分包，承建商最终做出来的质量确实参差不齐，比如为了赶工缩短工期、工序粗糙甚至秩序颠倒，这都会导致房屋出现各种质量问题。从监管角度来看，目前监理公司都是由开发商自己选择，很难真正起到监督效果。

欧金辉：从律师的角度，主要是看质量问题是否影响到合同目的的实现。比如出现结构性的质量问题，有媒体报道过的“楼脆脆”，由于合同目的（购房者居住或经营）无法实现，购房者可以要求解除合同，并要求开发商承担违约责任。其他问题，属于开发商在履行合同中存在瑕疵，在收楼前需要重点关注，并明确要求开发商修缮完毕再最终收楼。

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购房前应该做哪些准备？

南都：记者在调查中发现，不少购房者事前并没有“做足功课”，对于开发商的信誉、周边环境等情况，并没有进行充分了解。在购房前，大家应该做哪些准备？

王青宏：如果我来买房，首先会对楼盘5公里范围进行考察，不开车，步行，看看周围环境的细节。比如学校、市场、工地、单位、交通等等，只有实地走一遍，才能真正心里有数。样板房要看，但是要注意细节。很多样板房里床的尺寸偏小，衣柜做在墙里面，让人一进门觉得空间很大，这些都是开发商的营销手段，看房的时候自己可以带上卷尺量仔细。另外，尽量让销售带你到购买的那一套房，至少那一栋看看。虽然在一个小区内，但是每一套房子窗外的景观、视野、光线都不一样，个人感受也不一样。一定要了解自己想买的房子走进去是什么样子，再下决定。

欧金辉：由于楼房质量问题属于事实问题，事前预防比较困难。但购房者可以就以下问题多加留意：关注开发商过往的商誉情况，如集体性的质量问题、涉诉记录；关注承建商的商誉情况，比如有没有因为建筑施工质量问题被行政处罚或被列入黑名单等等。

谢仲娟：毕竟买房是一件大事，对于楼盘周围的规划，购房者要抱着对自己负责任的态度，详细了解项目的不利因素，同时了解开发商怎么规避。比如靠路边很吵，那是不是用了双层玻璃。如果靠近高压线，那要距离多远，会不会对个人的生活、身体造成影响。如果是异地看样板房，要问一下，问开发商有没有无人机拍摄的周边场景可以提供，如果没有，可以要求开发商拍摄。

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签合同、收楼应该注意什么？

南都：签购房合同、收楼，是买房中最重要的两个环节。但不少人往往是面对一沓厚厚的合同机械式签名，收楼时也是走马观花地看看。能不能帮购房者划一下重点，到底应该注意些什么？

谢仲娟：在跟开发商签购房合同时，对于结构更改类的文件要看仔细。比如LOFT改造、赠送的阳台改造成房间等等情况，都会有补充协议。但有时候合同表述得比较模糊，很多口头承诺的东西没有写进去，这些都要在签合同时明确。购房者最好对样板房进行拍照，或者留存图纸，当能收楼时出现不符的情况，能够提供证据进行对比。关于精装房内家电品牌，负责任的开发商会注明品牌，或备注同等级别品牌。但一般来说开发商都不会列出具体品牌名称，这些也需要在签合同时明确。

欧金辉：在签署购房合同后，购房者如果被要求签订补充协议，注意补充协议中对质量瑕疵是否影响收楼的约定，要避免强制收楼的情况。收楼时，建议大家邀请有经验的朋友或聘请专业公司参与收楼，及时发现质量问题。

王青宏：收楼的时候，要先看两个材料《面积实测表》《竣工验收备案表》，注意不能是回执。如果这两份表开发商无法提供，那就证明这套房还没有合法身份，购房者应该拒绝收楼。因为这两份表会影响到以后房产证办理、落户和上学等问题。

关于房屋质量的问题，实际上现在国家、广东省、中山市的层面都已经出台严格的标准，建议大家查询住宅分户验收项目及标准，逐一对照其中的要求来验房，而不要被表面装修迷惑。比如对下沉式的卫生间，放水浸泡72小时，进行闭水试验等。当然有条件也可以请专业的验房公司来查验，现在邀请第三方公司验房的市民越来越多，近三年至少增加两成。

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房屋质量问题如何维权最有效？

南都：在收楼时，或者入住之后，购房者发现房屋质量问题，如何维权最有效？

王青宏：在我看来，收楼前严格验房很重要。收楼前查验出来的问题，一定是开发商没有做到位的，应该由开发商负责整改；一旦业主收楼，那么之后出现的问题就属于维保范畴，开发商承担的责任可能会发生变化，这时候业主再进行维权，效果、结果往往会不一样。而且，收楼时一般施工队伍和装修队伍还在场，进行整改也相对容易。等到开发商全部撤场，小区交由物业公司管理，问题都集中到物业公司。有的物业公司为了接项目，接手时对房屋也没有进行严格查验，导致业主房屋出现问题，物业就想办法拖延，最终受害的还是购房者。

我认为最好的办法，是在验房时对房屋质量问题形成书面报告，一式三份，一份寄给出卖方的法人，一份交给物管，一份自留。这样一方面能促使开发商面对问题、及时解决问题。另一方面，如果双方矛盾不可调和，进入司法程序，那么有一份专业的验房报告也可以成为呈堂证据。

欧金辉：一旦出现质量问题，要及时对相应部位进行拍照拍视频，并尽量避免自我修复，避免破坏现场，造成难以认定责任（如漏水问题）。要及时反馈到物业管理及向主管部门进行投诉，以固定证据。

由于房屋质量问题有一定专业性，购房者可以与开发商或物业协商共同委托第三方鉴定机构予以鉴定，来确定责任主体。在诉讼期间也可以由法院指定鉴定机构对问题进行鉴定。

在双方对责任划分存在较大分歧情况下，应注意保存质量问题部位的照片视频，并尽快经第三方鉴定确定责任划分。如果双方对责任划分不存在争议，在自行修复过程中，注意保留相关的合同及单据，尽量委托有资质的第三方予以修复，以确定修复的价格。如果购房者由于质量问题无法居住而需要再租住，也应该保留相关单据。

嘉宾名单

王青宏 DCIC深度中国验房公司首席验房专家

谢仲娟 合富研究院高级分析师

欧金辉 广东盈进（中山）律师事务所律师